1.直接或者间接参与住房抵押贷款市场
早在大萧条后的1934年，美国政府根据《联邦住房法》成立了联邦住宅管理局（Federal Housing Administration，FHA），向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全额担保。退伍军人管理局（Veteran Admin-istration，VA）则为退伍军人申请住房贷款提供全额保险。1965年，联邦住房与城市发展部成立，旨在利用财政资金支持公共住房建设。这些措施降低了银行在住房贷款领域面临的信用风险，确保了住房抵押贷款一级市场的顺利运行。
为了给抵押贷款一级市场提供持续的推动力，政府还积极搭建和参与二级市场，提高住房抵押贷款的收益性和流动性。1968年，政府将1938年成立的联邦国民抵押协会拆分为政府国民抵押协会（Ginnie Mae或GNMA，也称珍妮美）和联邦国民抵押协会（Fannie Mae，也称房利美）。前者是一家政府机构，后者则属于政府发起的私人机构。1970年，政府发起的又一家二级市场机构——联邦住房抵押公司（Fredd Mac或FHLMC，也称福利美）成立。政府国民抵押协会负责将政府担保的证券进行证券化处理，为抵押贷款证券的发行提供政府信用担保。联邦国民抵押协会和联邦住房抵押公司则从商业银行和储蓄贷款协会手中购买政府担保的住房抵押贷款，并使之证券化，为抵押贷款证券的发行提供担保，在国内或者国际上发行债务工具为住房金融市场筹资。
2.对购房者实行优惠的税收政策
1986年，美国国会通过了低收入者购房和租房税收抵扣法案，并在1993年成为永久性的法令。此外，还有其他一系列的税收优惠政策，从而大大刺激了居民购房的意愿。
3.参与建造一定的经济适用住房
美国政府不但每年在城市发展项目经费中拿出相当一部分用于低收入居民住宅的建设，而且还通过优惠政策，鼓励开发商建造经济适用住房，从而增加面向低收入居民的住房供应量。
　4.实施公平住房政策
　 美国政府要求确保住房问题上的公平性，严禁在租房、买房以及申请贷款等时歧视有色人种或穷人。
5.监管房地产业的健康运行
美国政府对房地产业的管理主要是管规划、管征税以及管理从业人员。管规划主要是通过规定每块土地的用途、建筑类型、高度、密度等来进行土地管理。管征税是指依法向企业及个人征收税款，并制定恰当的税收政策。管理从业人员则是指对房地产从业人员资质的管理，主要是通过发牌考试制度来实现。
　二、美国房地产行业的演变与发展
　 1776年美国独立。当时，美国国土幅员辽阔，但人口稀少，大量土地闲置，因此，许多农场主免费从政府手中获取土地用以维持生计。这一时期大部分业主所拥有的是农场而非房产。由于房地产交易的规模很小，房地产市场也无从谈起。
美国房地产行业的起步是与城镇化进程同步进行的。湖泊、河流或铁路周围，城镇逐渐兴起，一个重要的结果就是居住地越来越集中。与此同时，高速发展的经济创造了大量的工作机会，财富的积累使得居民对房产的渴望越来越迫切。尤其是随着商业活动的繁荣，房地产市场初具雏形，但规模依然有限。
　 20世纪40年代后期是美国房地产市场高速发展的重要时期。当时，大批参加第二次世界大战的士兵回到家乡组织家庭，人口数量大幅度增加，这个时期也被称为“新生儿爆炸”时期。经济的迅猛发展带动了居民生活水平的提高，人们开始购置属于自己的房产，房地产市场的需求空前旺盛。
20世纪50年代之后的半个多世纪里，美国房地产业经历了深刻的变化。这可以从市场规模和价格水平以及房地产企业的运作方式等角度考察。
　（一）市场规模与价格水平
　 表1.2和图1.3分别从数量和价格的角度反映了美国房地产市场的运动趋势。可以看出，美国房地产市场总体上呈现了规模扩张和价格上升的趋势。但其问的波动性也十分明显。
　简单地说，房地产市场的规模和价格水平主要取决于以下几个因素。
　 经济发展水平。经济发展水平会通过诸多渠道影响到房地产市场，包括：居民收入水平和企业盈利水平的较快增长带动了对房地产的需求；乐观而稳定的经济预期凸显房地产的投资价值；发达的城市建设增加了房地产的内在价值，引致了需求的扩张；银根较松和利率较低的货币金融环境便利了房地产融资，增强了居民和企业对房地产的支付能力。
人口数量、结构和家庭数目。人口数量、结构和家庭数目的增长是推动房地产市场发展的基本力量。人口数量增加，意味着对房地产的绝对需求增加。但从某种程度上讲，人口结构的变化对房地产的影响可能更为深刻。婴儿潮、老龄化、移民潮、代际差异和社会文化变革等因素引起的家庭数目的变化，会对房地产市场的需求数量和结构产生重要影响。
居民收入水平及预期。与普通商品相比，房地产具有较高的价值，因此，房地产的需求，在很大程度上取决于一个国家或城市居民的购买力强弱。尤其是居民住宅的购买力来自于消费者长期收入的积累。居民现有的收入水平及其对未来的预期左右着当前的住宅购买决策，而未来的收入预期又受到国民经济的发展水平和趋势、地区经济的发展水平和趋势、人们的职业地位及发展趋势、个人生命周期阶段、家庭的结构和规模等因素的影响。总之，居民收入增长是支撑房地产市场发展的重要支柱，是将对房地产的潜在需求转化为有效需求的重要保证。
金融市场发达程度。消费者对房地产的购买决策与融资机制相关。消费的现时性和收入积累的长期性，使得消费者对住宅的购买还受到金融市场的影响，如可贷款额度、贷款条件、利率水平及发展趋势等。在其他条件相同的情况下，金融市场的发达程度与住宅市场的繁荣呈现极强的相关关系。
表1.3运用因素分析的方式，简单总结了不同时期推动美国房地产业起伏变动的主要力量。为了对比方便，我们利用图1.4反映房地产市场两个重要影响因素——经济增长和人口规模的变动情况。
　……

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