韩某和塞北路通公司均不服一审判决，提起上诉。北京市**中级人民法院经审理认为：对于足以排除强制执行的民事权益，需要综合分析案外人和申请执行人各自的权利性质和权利效力边界。申请执行人塞北路通公司的权利性质，属于生效调解书确定的普通债权。
　　关于案外人陈某甲的权利性质。案外人一般须主张其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利,且案外人应当就其享有的该种实体权利所依据的事实承担举证责任。陈某甲主张其与韩某签订有房屋买卖合同并已实际履行，但双方就该《房屋买卖合同》是否具有真实的房屋买卖的意思表示产生争议。陈某甲称双方签订《房屋买卖合同》系基于真实的房屋买卖的意思表示，且《房屋买卖合同》与《收条》均形成于2014年10月24日。韩某称《房屋买卖合同》是根据《收条》内容后补的，目的是作为韩某欠陈某乙的170万元债务的担保。由于《房屋买卖合同》上没有载明签订日期，且双方并未就收条内容进行实际交割，《房屋买卖合同》和《收条》上载明的付款情况与实际情况并不一致。陈某甲所称以债权抵销购房款的主张，与陈某乙、韩某就诉争房屋另行办理他项权利抵押的事实矛盾，陈某甲、陈某乙就此未作出合理解释，对陈某甲该项主张，不予采信。另外，根据陈某乙在另案庭审过程中的陈述可以看出双方实际上不具有真实的房屋买卖的意思，而是以房屋作为借款的担保，不能还款再以房屋买卖的形式以房抵债。因此，陈某甲不能以存在房屋买卖关系且对房屋享有权利为由主张排除塞北路通公司的强制执行。
　　退言之，即使存在真实的房屋买卖意愿，根据《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中需要同时具备四个条件才能排除执行：查封之前有合法有效的房屋买卖合同；查封之前实际占有使用房屋；已支付全部价款；非因自身原因未办理过户。但陈某甲并不存在实际的价款支付行为，且拿到钥匙时间和装修后实际入住时间都远晚于法院查封时间，不符合排除执行的法律要件。陈某甲并未提供充分证据证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，其提出案外人执行异议的诉求不符合法律规定，应予驳回。
　　北京市**中级人民法院依照《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条**款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》**百七十条**款第二项的规定，判决：
　　一、撤销北京市延庆区人民法院(2017)京0119民初617号民事判决书；
　　二、驳回陈某甲的诉讼请求。
　　【法官后语】
　　对于金钱债权执行中案外人执行异议之诉的分析，应严格采用要件分析方法对于构成要件逐一进行分析，从而认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件有四：法院查封之前有合法有效的房屋买卖合同；法院查封之前实际占有使用房屋；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；非因自身原因未办理过户。本案中暂且不论陈某甲与韩某之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，即使双方存在真实的房屋买卖合同关系，但因为欠缺“查封之前实际占有涉案房屋”这一条件，或因欠缺“已支付全部价款”这一条件，仍不足以排除塞北路通公司对于房屋的强制执行。之所以要在金钱债权的强制执行程序中设置案外人执行异议这一环节，是从物权优先于债权的角度，保护已经订有房屋买卖合同、交付了全部房款、实际入住房屋，只差*后办理过户登记一步的此类在事实上已享有物权的买受人的利益。
　　审理案外人执行异议之诉案件，要加强对能够对抗强制执行的实体权利类型的研究，对于足以排除强制执行的民事权益，需综合分析案外人和申请执行人各自的权利性质和权利效力边界，统一案外人执行异议之诉的裁判标准和裁判尺度。案外人一般须主张其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利,且应当就其享有的该种实体权利所依据的事实承担举证责任。法院需要对于案外人对执行标的主张的所有权或者租赁权、消费者物权期待权等其他排除执行的实体权利与申请执行人对于执行标的的优先受偿权进行比较，从而具体判断何种权利应予优先保护。对于尚未办理过户登记手续的房屋买卖行为而引发的案外人执行异议之诉，如果申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且买受人对于未办理房屋权属过户登记手续并无过错的，一般应当支持买受人关于排除强制执行的请求。对于类似于本案情况，以房屋买卖的形式作为债权担保，在债务到期之前，双方本不存在房屋买卖的真实意思表示，属于通谋虚伪表示，房屋买卖合同不发生法律效力。在债务到期之后，如果存在以房抵债的意思表示而引发案外人执行异议之诉，且抵债价格合理，虽尚未办理过户登记，但债权人已经合法占有诉争房屋，而申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，债权人请求排除对于该房屋的强制执行的，应当予以支持。但如果抵债价格明显不合理，或者有其他证据证明债权人与被执行人存在恶意串通损害申请执行人利益等情形的，则不应当支持。
　　编写人：北京市**中级人民法院　刘瑾

执行案例-中国法院2019年度案例-23 作者简介

　　国家法官学院案例开发研究中心持续20年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。

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