其二，时间价值的原理使穷人变得更穷。
　由于政府关于物价上涨指数的计算依据不包括房地产价格上涨的因素——政府沿用了西方经济学对通货膨胀的计算公式，所以表面上看日用消费品和耐用消费品上涨的幅度和工资上涨的幅度基本接近。实际上，对于中国大多数老百姓而言，购房是他们更主要的消费目标，而从2006年年初到2007年年底，大中城市的房价上涨了50％以上。所以相对于上涨的幅度，时间价值使穷人变得更穷。
因此，从这个意义上讲，房地产商应该付给穷人“房屋贬值费”。正如“车辆贬值费”道理一样，房子没有任何变化，仅仅是因为在较短时间内房价突飞猛进造成穷人的损失，理应由房地产商和购房者承担。国家通过征收高额“房产特别增值税”迫使购房成本加大，让富人承担由于时问价值带给穷人的损失。
房产特别增值税税额：比上年同期上涨差额×（1-当地GDP上涨幅度）×特别税率
假设一套房子比上年涨100万元，当地GDP涨幅10％，特别税率50％，则该套房子的税额是100万元×（1-10％）×50％=45万元。该税额由房地产商和购房者各自承担一半，因为他们都是“不适当涨价”的获益者。截止到2007年10月13日，中国人民银行已经一年内第8次提高存款准备金率，试图以加息措施遏制通货膨胀。但这样对遏制房地产价格上涨不会有明显作用。只有通过税收税率的大幅度调整，才能从根本上遏制房地产为富不仁的局面。
税收有政策杠杆作用。当中国不管大小房地产都在普遍大幅上涨时，过去制定的税率偏低，没有考虑到对穷人的更多公平。
据《新京报》2007年10月16日报道，9月份北京平均房租价格为2263元/月/套。这个价格相当于一个研究生毕业一年之后才能领到的月薪。如果投资于商务写字楼则预期回报率更高。如2005年以300万资金购买的商务楼300平米计算，首付款假设为20％即60万元，其余240万元采用15年期，月还贷款在14000元左右。投资者实际仅仅投资60万元，每月租金收入20000元；房子涨价100％，投资者回报等于每月6000元。租金剩余收入，再加上两年内房子的时间价值300万元。如此高的回报率，肯定会驱动“流动性盈余”资金向房地产流动。
房地产的投资对资金的吸收又进一步加剧了除房地产以外的内需不旺，负利率的不断增加又使居民不断注入资本市场，于是出现2007年股价、地产价、物价相互攀升的现象。这种“三价互动暴涨”的效应是改革开放二十多年来未曾出现过的，须引起高度警惕。
房价一股价一物价的循环传导给中国经济带来的是系统性的风险。房价上涨对股价保障的作用原理是土地要素非均衡地在不同产业间的配置，它不断强化资产价格泡沫的非理性增长。截止到2007年10月底，中国股市的总市值已经超过国家GDP总值。
可见，推动中国股价和物价的主要动力是房产和地产，而推动房地产价格不合理上涨的诱因是购房者的投资回报的投机动因。因此，从根本上打击购房者的投机信心是解决房价一股价一物价的系统性经济风险的关键。
一个可以借鉴的经济学理论——博弈论，再次成为2007年诺贝尔经济学奖的赢家。美国明尼苏达大学的赫维茨（Hurwiez）、普林斯顿研究院的马斯金（Maskin）和芝加哥大学的梅耶森（Myerson）贡献了在激励机制设计理论方面的新突破。比如说，按照传统经济学亚当·斯密的观点，市场这只看不见的手在理想情境中能有效分配资源。但是现实中总有各种各样的制度约束导致市场不能发挥作用。因此，当经济出现重大波动时，如何保持社会整体的福利*大化就不是自由市场经济那只看不见的手所能控制的。这时，就需要中央政府伸出第三只手在中国房地产利益集团和无房者的弱势群体之间博弈。但这种干预不能是行政命令式的，而应该采用市场化的手段来解决市场中的难题。
　　伸出第三只手调节
即使是在征收特别增值税之后，穷人还是买不起房，房子还是在涨价。怎么办？
首先让我们来分析谁在推动房价上涨。业内普遍共识是，出让土地的地方政府、房地产商和已购房者均是乐意看到房价上涨的*活跃因素。他们之间无形中结成一个利益同盟，所以让他们之间任何一个方面遏制房价上涨都是不可能的。除非中央政府出面干预。问题是，中央政府已是三令五申，并已经出台了各项政策办法。但是，这些出击的重拳没有真正击中导致价格上涨的房地产价值链（见图1-1）。
在房地产涨价的链条中，有一种关键的因素导致外资涌入和购买者踊跃。这种因素就是房租上涨所带来的投资回报。这种因素又加剧了穷人的负担。
如果有一种办法能使城市中80％的穷人买得起廉价房，付得起廉价房的房租——这种房租比市场上同类型的房租低50％，那么任何人多购房就没有意义，因为他高价买的房子实际上租不出去，形成了投资沉淀，还不如把款存在银行吃利息更好。
市场上不是有廉价房吗？问题就是现在市场上的廉价房不是用于提供廉价租赁的，而是用于购买的。但政府能提供的廉价房毕竟是有限的。
假设中央政府拿出1万亿元资金建出廉价房，并用于廉价出租，平抑市场租价，不就万事大吉了吗？问题是，中央政府一下子拿出1万亿元给100座城市，每座城市分走100亿资金，是有困难的。怎么办呢？
其实不难，中央政府可以成立“廉价出租房投资管理公司”，在投资建好房之后交由第三方，如众多的房屋租赁公司经营管理，但是，必须接受统一的出租价格安排。
或者中央政府完全可以在每座城市发行政府债券，债券的利息比较高，用房产特别增值税税额支付债券利息。“用穷人自己的钱盖房，拿富人的钱付穷人的利息。”这样一来，政府没用一分钱，让房地产涨价的链条断掉了。穷人在廉价租来的房子中慢慢积累实力，房地产的价格回落到让人可以接受的程度，社会的和谐音符奏响了。
胡锦涛总书记在党的十七大报告中说，科学发展观**要义是发展，核心是以人为本，甚至要求全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。
解决房地产价格暴涨问题的希望会在不远的将来实现。
　　第二节　财富在奔跑的时代，你怎能步行
　 如果你深入研究胡锦涛总书记提出的“科学发展观”你将发现，科学发展观的**要务是发展。鼓励快速成长、优质发展的良性生态价值链成为新的经济战略。这与这个时代的特征有着惊人的吻合。因为我们正在经历着一场剧变。

 3/5   首页 上一页 1 2 3 4 5 下一页 尾页

管理 市场/营销 市场营销

在线阅读