第四节 特殊服务商案例研究152
一、美国CW Capital案例152
二、高和招商—金茂凯晨资产支持专项管理计划155
第五节 特殊服务商对于中国CMBS市场发展的重要性158

第五章 CMBS的信用评级159
**节 美国对信用评级的监管160
一、次贷危机前对信用评级机构的监管160
二、次贷危机暴露出的信用评级机构的问题与挑战161
三、次贷危机后对信用评级机构的监管新规162
四、美国监管新规对中国的启示164
第二节 CMBS信用评级风险的关注要点165
一、基础资产信用质量169
二、交易结构风险178
三、现金流预测与压力测试183
四、参与机构风险188
五、法律风险191

第六章 美国资产证券化新规中对CMBS的标准要求195
**节 美国资产证券化新规出台的背景及希望实现的目标196
一、美国资产证券化市场在金融危机中的主要教训196
二、美国资产证券化法律体系的演进199
第二节 美国资产证券化新规对CMBS市场的新要求206
一、资产入池标准206
二、产品注册发行标准208
三、争端解决机制210
四、投资者交流机制211
五、募资说明书申报新要求212
第三节 美国CMBS的信息披露要求215
一、CMBS发行过程中的信息披露216
二、CMBS交易过程中的信息披露218
三、CMBS其他方面的信息披露要求219
第四节 其他标准的统一221

第七章 CMBS项目关注事项之法律视角223
**节 CMBS项目概述224
第二节 我国现行资产证券化法律规则体系内CMBS的路径225
一、企业资产证券化体系下的CMBS项目225
二、ABN体系下的CMBS229
第三节 CMBS项目中需关注的法律问题及法律风险控制231
一、CMBS项目尽职调查需关注的重点事项232
二、标的物业抵押需关注的重点法律问题247
三、CMBS项目中的其他主要增信措施254
四、项目公司治理的要求和建议258
五、投资者退出方案259
第四节CMBS项目典型案例分析——“高和招商—金茂凯晨资产支持专项管理计划”263
一、交易结构264
二、信用增进措施266
三、项目特点小结266
四、其他案例介绍267
第五节CMBS项目有关政策建议267
一、打破主体信用的过度依赖，回归资产支持证券的本质267
二、解除对过桥资金的硬性要求269

第八章 美国CMBS市场的经验教训及其对我国CMBS市场发展的主要镜鉴271
**节 中美CMBS市场的异同分析272
一、中美CMBS市场的相同之处273
二、中美CMBS市场的不同之处277
第二节 我国CMBS市场面临的核心问题282
一、迫切需要为商业物业正名282
二、对CMBS的功能和意义认识不足283
三、CMBS的产品形态应该以支持商业物业发展为准绳284
四、道德风险防范机制有待建立286
五、产品形态有待深化287
六、基础数据欠缺，造成对物业价值的评估难以形成统一基准287
七、CMBS评级标准有待建立，缺乏数据及历史验证的标准难以达成行业共识288
八、二级市场缺乏流动性289
九、CMBS贷款期限偏短289
十、信息披露薄弱290
第三节 对我国CMBS市场建设的建议291
一、积极推进脱离主体信用的CMBS291
二、明确产品发行时的资产入池标准和注册承销标准，严控基础资产质量292
三、建立道德风险防范机制，鼓励第三方服务商及专业投资机构进入294
四、统一评估标准，强化市场准入295
五、完善评级标准，与国际市场接轨295
六、加强披露体系建设296
七、逐步形成行业协会，推进投资者教育，凝聚行业共识296

附录299
附录一美国CREFC IRP信息披露条款300
附录二欧洲中央银行CMBS信息披露模板376
附录三澳大利亚储备银行对商业抵押贷款支持证券的报告要求401
作者简介433

CMBS国际经验和中国实践 相关资料

任志强　原华远集团董事长
中国的改革是在学习国际先进市场经验和自我实践中发展的。与国际相比较，可以找到自身的差距，并尽可能地站在巨人的肩膀上眺望，少走一些弯路。周以升等作者在本书中的实证与分析，恰恰可以为中国的发展探索一条新路。虽然这并非*的路，却能开阔眼界，补足中国实践的短板。当金融与实体经济有机结合在一起时，就会让中国的发展插上翅膀，飞得更高更远！

秦　虹　住建部政策研究中心主任
房地产的问题不仅仅是房地产自身的问题，房地产长效机制的形成也绝不能囿于房地产行业自身。本书作者以金融的视角来分析中国房地产问题的症结，特别是从CMBS这个重量级资产证券化创新切入，深植实践，中西对比，见微知著，成就了该领域难得的一本佳作。

顾云昌　教授，住建部住房政策专家委员会副主任、中国产融城发展联盟主席
商业物业存量盘活是房地产市场持续健康发展、产业发展效率提高的重要途径。本书以资产证券化，特别是CMBS这个发达国家的主流产品为切入点，探索切实可行的商业物业存量盘活之道，是该领域具有引领意义的佳作。

孙　嘉　万科集团执行副总裁
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陈　雷　 厦门国金副董事长、首席战略官
要了解中国经济必须了解中国的房地产行业，要了解中国的房地产行业必须深入了解中国的金融生态。以资产证券化为代表的金融创新正重塑着房地产行业的商业模式，本书作者以CMBS作为切入点来剖析中国商业物业的去库存、抑空置路径。随着中国房地产行业从住宅开发到商业物业的转型，CMBS必将成为商业物业投资者的主流融资工具之一。作为国内CMBS市场的首批实践者，本书作者为业界提供了一本全面分析国内外市场发展、兼顾理论和实践的佳作。

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