民生改革与历史有周期律吗？
第八章 寄语学术界:为中国及世界创造美好未来
　中国需要世界视野而非洋奴哲学
　中国社会乱象背后的学术逻??是什么？
　要了解中国，树立中国信心
　中国经济治理必须转变的十大观念
　对中国经?济发展的十个具体建议
　对中国与世界未来十年的预测
　中国智库发展真问题
　哈耶克主义为什么在中国这么红？
　哈耶克主义是中国走入文明社会的障碍
　从公共知识分子到有机知识分子
　用学术革命中国
　做有强健思想的“经?济公民”
第九章 高连奎接受部分媒体采访集
　解读中国：大时代需要大手笔
　对话高连奎：一个适合中国人的生存模式
　中国人是否幸福也是检验改革的标准之一
　高连奎：建立“低生存成本型社会”适合中国国情
　中国重要经济数据附表

中国大趋势4--中国经济未来十年 节选

为什么说中国房价将维持破而不灭？
　　房地产与股市相同的是两者都已经沦为金融产品，但两者又有不同。股市买卖非常方便，可以在短时间内进行大量的交易；但是房地产不行，所谓崩盘就是价格短时间内大幅下降，如果发生这种情况就必须能够在短时间内进行频繁交易，但房地产市场不是这样的情况。房地产是没有形成金融市场的金融产品，是非常特殊的金融产品，其他的金融产品都有集中固定的交易场所，而房地产没有。从这点上来看，房地产就不可能存在崩盘。我的观点是房子价格可能会“破而不灭”。
　　“破而不灭”与“崩盘”是两个截然不同的表现。日本房地产价格是这样，日本房地产价格到达*高峰之后，也没有出现一个急剧的下降，也是一年一点慢慢下降的。中国经济在发展，房地产从长期看还会上涨，因此这两股力量对冲的话，中国房地产不可能发生崩盘。
　　■ 房价看涨预期是房地产投机的首因
　　中国房地产价格长期泡沫化固然与金融、货币等因素有关，但是从更深一层次进行考虑，我们就会发现，中国房地产价格“长期看涨的预期”才是房地产投机以及民众急于买房的*核心因素，也就是人们认定房地产必然会涨价，所以人们才会买房。
　　我们治理房地产价格也必须从打消这种预期入手。
　　如果政府能够做出房地产价格下降的承诺，并切实实现这一承诺，那中国房地产价格上涨的预期就自然消失，毕竟现在的房地产价格是虚高的。如果中国房地产价格长期上涨的预期不复存在，那房地产市场的非刚性需求也自然会望风而退。这将会成为中国房地产价格回落的一个*重要因素。我相信中国政府是可以做到这一点的，因为政府手里的牌还很多，只是想不想打出来的问题，这不仅仅看地方政府的态度，更考验中央政府的决心。
　　■ 高房价的*大危害在于推高通胀
　　尽管中国的通胀原因复杂，如不可低估的货币因素和不可避免的输入性因素，但是有一个容易忽略的因素，那就是因房价不断攀高而引起的通货膨胀。这里面又包含两个原因，其一是地租级差化的问题，其二是房地产泡沫的问题。
　　确切地说，中国的地租级差化是从改革开放之后开始的，1997年住房制度改革又使这一过程进入加速阶段。地租级差化的过程本身就是造成通货膨胀的因素。中国用十几年时间完成了发达国家几百年才完成的过程。在中国地租级差化的过程中，包含着两个重大转变：其一是从无地租到有地租，其二是平等地租向级差地租转变，这两个因素都大大推高了通胀。
　　地租级差化本身就在推高中国房价，而中国近年来投机性的房地产泡沫化更是放大了这一因素。中国GDP七八年才翻一番，中国房价从1997年改革以来已经翻了十番左右，这对通货膨胀将是多大的冲击。当然，房价的上涨与地租（含商业地租和房租）的上涨并非同步，中国也一直存在着房价上涨与房租上涨的偏离，主要表现为房价上涨快，房租上涨慢，但正是这种偏离，为日后房租的报复性上涨预留了空间。要么降房价，要么涨租金。如果房价在短期内降不下来，那么租金必然会涨上去，这将是继续推高通货膨胀的主要因素。
　　另外，中国现在*大的问题是我们不能再制造更多的房奴。因为每个房奴都是中国经济内需不振的来源。每个房奴的还贷期都在二三十年。日本当年的高房价至今还有很多人在背负着贷款，这也是日本经济不振的原因之一。这样的悲剧不能在中国重演。
　　■ 房地产价格不可能“大降”，买不起房的人也租不起房
　　关于买房问题，政府虽然有过让民众暂时租房住的表态，但现实情况是，如果房价长期脱离民众收入水平维持高位，那租房也很难满足民众的需求。因为那些买不起房的人，租房照样存在经济困难。租房每月的租金并不比房贷少多少。这也是人们倾向于买房的原因，也是我们主张房地产价格必须降下来的道理。
　　尽管中国出台了很多措施，但中国房地产价格不可能出现“大降”，其原因在于以下几点。
　　首先，在于中国房地产价格的攀升主要是地租级差化的过程，而这个过程是不可逆转的。
　　其次，我们可以参照房地产泡沫比较小的中西部二三线城市来看房价，中西部三线城市的均价一般在3000多元，这与“北上广深”主城区的差距在10倍左右。如果认为中国二三线城市不存在房地产泡沫或是泡沫很小的话，那“北上广深”等城市的房地产价格就不能算是高得离谱。因此中国所谓的房地产降价，也只能是挤掉其中的泡沫成分，而对因地租级差化推动的房价上升是没有任何影响的，从这个角度来看中国房地产价格不可能大降。
　　另外，中国房地产价格还存在成本刚性。房地产价格*终是由成本与利润决定的，中国的房地产成本主要由土地成本、建筑安装成本和各种税费及营销成本组成。在这些成本中，建筑安装成本、营销成本变动不会太大，房地产税费短期内也不会大幅调整，因此中国房地产价格不会出现自由落体式的下降，也就不会对房地产企业产生不可承受之冲击。

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