房地产开发企业税收与会计实务大全 本书特色

——为我们财税人的—— 新梦想 新实践 新征程 当今财税界三位大咖齐力合著此书 给诸位带来一份财税饕餮大餐—— 业务全流程各环节 逐项深入剖析 国家法规地方规定 全面完整体现 完善精进税务策划 走在行业前列

房地产开发企业税收与会计实务大全 内容简介

扎实掌握每道环节财税实操要领 正确规避各项业务财税潜在风险 快速提升整体策划财税方案技能 房地产财税人员必读书 张学斌 博士 作序力荐 业界大咖 倾情推荐 尤长生 新疆世纪兴业投资集团有限公司总裁 陈玉琢 国家税务总局税务干部进修学院教授 税收经济教研室主任 周丽函 恒大地产集团华东公司财务经理 李炯梅 财税智库创始人 宋 宁 中税咨询集团、艾特密信息技术股份有限公司总裁 寇毅敏 国际税务律师 李良平 华夏幸福基业税务总监

房地产开发企业税收与会计实务大全 目录

**章房地产开发基本知识及纳税概述 **节房地产开发基本业务知识 一、房地产开发主要业务活动 二、房地产开发常用术语 第二节房地产开发主要阶段 第三节房地产开发涉及税费概述 第二章企业设立环节税收政策实践应用 **节房地产开发企业设立及相关税务问题概述 一、设立房地产开发企业应当具备的条件 二、新设立房地产开发企业的备案程序 三、房地产开发企业设立中的纳税问题 第二节投资主体不同影响税后净收益 一、企业所得税后利润分配纳税依据 二、税金及附加对企业净利润的影响 三、内、外资企业利润分配的税收差异 四、内、外方股东股权转让的税收差异 五、设立外商投资房地产企业的限制性规定 第三节适当借款有助于降低税收支出 一、单纯权益性投资对企业所得税的影响 二、债权性投资与权益性投资对企业所得税的影响 三、债权性投资与权益性投资对土地增值税的影响 四、信托融资“假股权真债权”退出时的定价税收风险 第四节注册地合理规划可降低税务成本 一、企业所得税管理 二、公司注册地与项目所在地是否一致要权衡 第五节设立分公司还是子公司的税收权衡 一、设立子分公司的税收权衡 二、土地如何在母子公司之间内部流转 三、严禁强制或变相要求外地建筑企业在本地设立分公司或子公司 第六节总分支机构跨地区经营所得税收有别 一、跨地区经营总分支机构的两种情形及政策区别 二、兼营建筑安装业务的房地产企业跨地区经营政策应用 三、房地产企业跨地区经营企业所得税的汇总与分配 四、汇总纳税申报中分支机构预缴税款不等于总机构分配比例的情形 第七节以土地使用权作价投资应考虑税收问题 第三章取得土地使用权环节税收政策实践应用 **节土地使用权不同取得方式下的税务问题 一、土地使用权出让及年限规定 二、“招拍挂” 三、以划拨方式取得的土地使用权转让 四、购买在建（项目）工程 五、收购项目公司 六、合作开发 七、社会保障性住房建设用地 八、取得土地使用权涉及税费 第二节土地使用权转移计征契税实践应用 一、出让土地使用权契税政策解读 二、出让土地使用权如何确定契税计税依据 三、天籁之音——大配套费暂缓计入契税计税依据 四、划拨用地转让是否补征契税 五、改变土地用途是否征收契税 六、无效产权转移能否退还契税 七、因政府征用重新承受土地是否缴纳契税 八、以土地使用权抵债是否缴纳契税 九、特殊情形契税申报可以无发票 十、企业办学校用地是否缴纳契税 十一、契税纳税申报表 第三节改制重组契税征免实践应用 一、改制重组免征契税的政策规定 二、改制重组免征契税政策的实践应用 第四节耕地占用税该由谁缴纳 一、耕地占用税该由企业交还是政府交 二、耕地占用税在土地出让前就该缴纳 三、可否一年免征城镇土地使用税 四、耕地占用税纳税申报表 第五节受让土地注意土地使用税之税收风险 一、土地无约定交付日期的税收风险 二、未缴纳土地出让金是否免缴城镇土地使用税 三、未办理土地使用证开发也应缴纳土地使用税 第六节囤地缴纳土地闲置费影响清算成本扣除 一、开发商囤地要缴纳土地闲置费 二、土地闲置费在土地增值税清算中不能扣除 第七节政府土地返还款营改增后风险依旧在 一、土地返还款计入收入还是冲减土地成本 二、土地返还利益不属于免税收入 三、对土地返还利益土地增值税处理应慎重 四、对土地返还利益如何进行增值税处理 五、土地减免款是否计入房产原值计征房产税 第四章旧城改造项目税收政策实践应用 **节拿地先拆迁税务视角分析 一、旧的拆迁基本程序规定 二、拆迁政策之变迁 三、从地方文件看旧城改造基本原则 四、旧城改造、拆迁补偿需要关注的问题 第二节被征收人旧城改造政策分析 一、城市房屋拆迁被征收人的增值税处理 二、城市房屋拆迁被征收人是否缴纳个人所得税 三、被征收人取得安置房屋后销售如何征收个人所得税 四、被征收人（自然人）取得拆迁补偿房屋如何计征契税 五、被征收人（拆迁户）是否免征土地增值税 六、被征收人（企业）企业所得税是否有优惠 第三节拆迁人与征收人旧城改造政策不完全一致 一、拆迁主体与征收主体增值税处理 二、城市房屋拆迁补偿费如何计入土地增值税扣除项目 三、城市房屋拆迁补偿款是否缴纳契税 四、城市房屋拆迁补偿费企业所得税处理 五、先拆迁后出让补偿款不一定要计成本 六、土地改造不征增值税要具备的条件 第四节旧城改造项目如何清算土地增值税 第五节“三旧”改造九种模式*具指导性意义的文件 第五章代建开发与增值税计税方式 **节取得土地使用权后再代建如何征税 第二节没有土地代建行为如何征税 一、税务机关对代建行为的确认标准 二、委托方如何纳税 三、开发商如何纳税 四、营改增后按同样原则征收增值税 第三节政府工程营改增后如何计税 一、BT项目如何计算缴纳增值税 二、BOT项目如何计算缴纳增值税 三、PPP项目如何计算缴纳增值税 第六章土地使用权转让营改增后如何计税 **节转让土地使用权是否可以按差额纳税 一、不动产转让如何计征增值税 二、土地使用权转让如何计征增值税 第二节在建工程转让与股权转让获取开发用地 第三节股权转让取得土地使用权税收政策实践应用 一、土地使用权直接转让的经营风险 二、股权转让下的税务处理及政策应用 第四节整体产权转让收购项目公司税收政策实践应用 一、整体产权转让是否征收增值税 二、整体产权转让免征土地增值税 三、印花税相关问题 四、企业所得税相关问题 五、契税相关问题 第五节整体资产转让获取土地税收政策实践应用 一、增值税相关问题 二、土地增值税相关问题 三、企业所得税相关问题 四、印花税相关问题 五、契税相关问题 第七章合作开发房地产税收政策实践应用 **节房地产合作开发概述 一、房地产合作开发 二、合作开发的基本模式 三、合作开发的法律问题 第二节当合作建房遇到营改增 一、不成立合营企业的合作建房 二、成立合营企业的合作建房 三、将正在开发的土地与别人合作开发 四、合作建房中关于“一方提供土地使用权”具体含义的规定 五、房地产开发企业吸收他人资金合作建房 第三节合作建房免征土地增值税分情况分析 一、合作建房项目清算主体的确定 二、合作建房分得现金是否免税 三、合作建房分得房产再出售情形的处理 四、 合作建房双方的税务与会计处理 第四节分房分利会计税务处理不一样 第五节先联合拿地再合作建房如何处理 第八章开发环节税收政策实践应用 **节开发成本核算的主要内容 一、房地产开发成本对象及确定原则 二、房地产开发成本分类及核算的具体范围 三、房地产开发过程可能涉及的行政事业性收费和政府性基金 第二节建筑工程施工合同计税方法的选择 一、营改增新老项目划分的原则 二、建筑服务计税方法的选择 三、建筑服务总分包差额计税规则 四、建筑服务总分包计税方法能否一致 五、建筑工程施工合同计税方法谁说了算 第三节共同成本及代建工程的会计核算处理 一、房地产开发成本的核算程序 二、房地产开发成本中共同成本的分配方法 三、成本分配所依据的建筑面积的确定 四、房地产共同成本分配方法案例解析 五、土地增值税清算时扣除项目金额支付的截止时间 六、土地增值税清算时成本分摊的一般规则 七、土地增值税清算时层高系数法实践应用 八、土地增值税清算时按投影面积分摊土地成本实践应用 九、土地增值税清算时地下车位如何分摊成本 十、土地增值税清算时商业用地和住宅用地如何分摊成本 第四节会计成本不等于开发产品计税成本 一、开发产品完工前成本的确认 二、开发产品完工条件的确认 三、开发产品完工后成本的确认 四、预提成本影响完工产品计税成本的确定 五、房地产开发企业预提成本并非随意扣除 六、营改增后质押金、保证金的税务处理 七、营改增后建筑发票的规范性要求 第五节售楼部不同模式的税务处理 一、利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修装饰后作为营销设施使用 二、利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施作为营销设施使用 三、利用开发小区内的配套设施装修装饰后作为营销设施临时使用 四、在开发小区之外的人口密集区设置销售网点作为营销设施使用 第六节项目工程用房与销售用房税务处理不同 第七节境外支付服务费的税务处理 一、境外企业服务所得是否缴纳增值税 二、代扣代缴税收缴款凭证可抵扣进项税额 三、境外企业服务所得是否缴纳企业所得税 四、对外支付改为备案制 五、境外支付不含税合同如何代扣税款 第九章营改增后房地产增值税税收政策实践应用 **节商品房销售基本政策 一、商品房现售 二、商品房预售 第二节房地产销售预缴税款与纳税申报 一、新老项目的确定 二、预缴税款 三、一般计税方法 四、纳税申报 第三节房地产企业进项税额抵扣实践应用 第四节房地产销售开发产品发票如何开具 一、房地产正常发票开具 二、缴纳营业税后未开具发票如何补开 三、主要政策及发票开具规定 四、开具红字增值税发票管理规定 第五节转让“二手房”增值税政策实践应用 第六节不动产出租增值税政策实践应用 一、一般纳税人出租不动产的增值税缴纳规定 二、小规模纳税人出租不动产的增值税缴纳规定 三、预缴税款 四、发票开具及征收管理 第七节房地产企业特殊业务增值税政策问答 第十章房地产企业经营收入企业所得税处理实践应用 **节房地产开发企业预售收入企业所得税处理 一、产品完工标准 二、预计计税毛利率 三、预售阶段所得税收入的确认 四、预收账款会计科目的设置 五、预售阶段企业所得税预缴纳税申报的变化 六、预缴企业所得税纳税申报表未明确事项处理 七、预售阶段可否弥补以前年度亏损 八、预售阶段企业所得税年度汇算清缴的有关问题 九、税务机关检查调增的企业应纳税所得额可否弥补以前年度的亏损 第二节会计准则与企业所得税对房地产收入的确认差异 一、会计对收入的确认 二、税法对收入的确认 第三节开发产品完工后收入的所得税处理 第四节房地产企业其他收入的税务处理 一、预租定金与预收租金的纳税区别 二、财产转让收入的企业所得税处理 三、非货币性交易和视同销售所得的企业所得税处理 四、非货币性资产投资的企业所得税处理 五、债务重组的特殊性税务处理 六、国债投资业务的企业所得税处理 七、融资性售后回租业务是否确认企业所得税收入 八、股息、红利等权益性投资收益收入确认问题 九、企业接收政府划入资产的企业所得税处理 十、企业接收股东划入资产的企业所得税处理 十一、资产移送的企业所得税处理 十二、小型微利企业的企业所得税处理 第五节房地产企业所得税可否核定征收 一、企业所得税核定征收的管理规定 二、房地产开发企业核定征收汇算清缴使用的报表 三、房地产开发企业按规定应当核定征收的情形 四、房地产开发企业核定征收收入汇算是关键 五、房地产开发企业核定征收改为查账征收亏损可否弥补 六、核定征收是否能够变相享受税收优惠 七、企业所得税核定征收是否土地增值税也要核定征收 第六节商品房合同面积与确权面积误差的税务处理 一、约定面积与确权面积出现误差后的结算方式 二、约定面积与确权面积出现误差后的税务处理 第七节房地产促销方式及其税务处理 一、代垫首付 二、购房返税 三、打折促销 四、首付打折销售 五、售后回购 六、售后回租 七、买房奖车 第八节支付及收取违约金的税收政策实践应用 一、未履行合同支付及收取的违约金的税务处理 二、履行合同中支付及收取的违约金的税务处理 第九节社会保障性住房政策优惠及税收政策实践应用 一、配建社会保障性住房税务处理难题 二、公共租赁住房建设和运营的税收优惠 三、棚户区改造的税收优惠 四、开发经济适用住房的政策优惠 第十一章企业所得税税前扣除税收政策实践应用 **节企业所得税税前扣除的原则 一、企业所得税税前扣除的基本原则及要求 二、企业所得税税前扣除应遵循的一般原则 三、企业所得税税前允许扣除的项目 四、企业所得税税前不允许扣除的支出 第二节企业所得税中工资薪金总额的扣除 一、工资薪金的概念 二、工资薪金支出的税前扣除 第三节职工福利费等四项经费的税务处理 一、职工福利费的税务处理 二、工会经费的税务处理 三、职工教育经费的税务处理 四、党团活动经费的税务处理 第四节保险费和住房公积金的税务处理 一、税前扣除规定 二、缴纳标准及扣除比例 三、其他商业保险费的处理 第五节公务用车制度改革后的税务处理 一、企业为股东个人购车 二、企业为非股东雇员购车 三、企业租用个人车辆 四、企业为员工发放补贴或报销费用 第六节通讯费补贴的税务处理 一、各地方的规定 二、各地方规定小结 第七节五项限额扣除支出税收实务 一、业务招待费 二、广告费和业务宣传费 三、房地产开发企业的三项费用扣除 四、销售佣金 五、捐赠支出 第八节其他无限额标准的费用扣除 一、劳动保护费 二、差旅费 三、会议费 四、租赁费用 五、修理费 六、折旧费 七、投资性房地产 八、无形资产 九、长期待摊费用 十、母子公司间相互提供服务的费用 十一、企业之间支付的费用 第九节借款利息支出的税前扣除 一、借款费用的会计处理 二、借款费用的税务处理 三、房地产民间借贷成本支出存在税收风险 第十节资产损失的税前扣除 一、资产损失的概念 二、资产损失税前扣除时间 三、损失扣除形式分清单申报和专项申报 四、资产损失确认证据 五、现金等货币性资产损失的认定 六、非货币性资产损失的认定 七、投资损失的认定 八、其他资产损失的认定 第十二章企业重组清算业务税收政策实践应用 **节重组业务企业所得税处理 一、企业重组的概念及类型 二、股权支付和非股权支付的概念 三、重组日的确定 四、一般性税务处理 五、特殊性税务处理 六、境内外企业间发生的股权和资产收购交易 七、企业重组后的税收优惠承继 八、企业重组备案 九、企业改制重组中的印花税问题 第二节清算业务企业所得税处理 一、企业清算的企业所得税处理概念 二、企业清算的三种情形 三、企业清算的时限规定 四、企业清算财产的处理 五、企业清算的企业所得税处理内容 六、企业清算所得的计算和分配 七、《中华人民共和国企业清算所得税申报表》填报 第三节企业不注销，多缴企业所得税可否退还 第十三章房地产企业个人所得税税收政策实践应用 **节向职工福利售房在个人所得税上有利 第二节商品房促销要不要扣缴个人所得税 一、解除买卖合同支付违约金代扣代缴个人所得税 二、延期交房支付违约金不代扣代缴个人所得税 三、无偿赠送个人房屋 四、促销与业务往来赠送礼品征税有区别 五、个人担保所得 六、应扣未扣个人所得税的法律责任 七、应扣未扣税款如何计算 第三节二次股权转让如何计征个人所得税 第四节资本公积转增股本是否计征个人所得税 一、企业投资者免征企业所得税 二、个人所得税征免规定及歧义 第十四章房地产企业城镇土地使用税政策实践应用 **节城镇土地使用税管理指引 一、城镇土地使用税管理原则 二、纳税申报管理 三、核准类减免税管理 四、备案类减免税管理 五、第三方涉税信息管理 六、税源管理 七、税收风险管理 第二节建设期间该如何缴纳城镇土地使用税 一、在建项目城镇土地使用税计税依据的确定 二、在建项目城镇土地使用税纳税义务发生时间的确定 三、延期交付土地的城镇土地使用税纳税义务发生时间如何确定 第三节项目竣工后该如何缴纳城镇土地使用税 一、项目竣工销售完毕城镇土地使用税的计算与缴纳 二、竣工在售项目城镇土地使用税的计算与缴纳 第四节城镇土地使用税免税面积的扣除 一、公共租赁租房、安置住房用地面积免税 二、公共用地面积扣除的规定 三、房地产开发企业城镇土地使用税的直接减免 第五节承租集体土地城镇土地使用税的计算与缴纳 第十五章房地产企业印花税税收政策实践应用 **节印花税新规出台 监控力度加大 第二节印花税缴纳违规行为如何处罚 第三节印花税征税范围和计税依据的主要政策 一、经济合同 二、产权转移书据 三、营业账簿 四、权利、许可证照 五、经财政部门确定征税的其他凭证 第四节64种不缴纳印花税的情形 第五节印花税会计处理 第十六章土地增值税税制要素与政策优惠 **节土地增值税税制要素 一、纳税义务人 二、征收范围 三、计税依据 四、扣除项目金额 五、土地增值税税额计算方法 第二节土地增值税纳税申报表 第三节普通标准住宅税收优惠政策实践应用 第四节国家建设需要依法征用、收回的房地产免税 第五节改制重组土地增值税税收政策实践应用 第六节个人房产转让土地增值税税收政策 第七节股权转让取得土地的土地增值税征免争议 第八节“炒”地“炒”房如何征收土地增值税 一、不开发直接卖地 二、“生地”变“熟地”再转让 三、整体购买未竣工房产直接转让 四、整体购买未竣工房产继续建设转让 第十七章旧房转让如何计征土地增值税 **节什么是旧房 第二节转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析 一、按照评估价格确定扣除项目 二、按照发票所载金额确定扣除项目 三、按照核定征收率确定应纳土地增值税税额 四、按照核定扣除项目确定应纳土地增值税税额 五、转让旧房确定土地增值税的四种情形对比分析 第三节旧房转让依评估价格扣除要分析 第十八章土地增值税清算政策税收实践应用 **节土地增值税预缴税务处理 一、基本政策 二、预征率的确定 三、营改增后土地增值税预征的计税依据确定 四、 营改增后预缴土地增值税的会计处理 第二节房地产清算项目和清算单位的确定 一、基本政策 二、地方口径 三、开发产品类型的划分 第三节房地产土地增值税清算的条件、时限与资料 一、土地增值税清算的条件 二、土地增值税清算的时限 三、土地增值税清算所需资料 第四节营改增后土地增值税清算收入的确定 一、清算收入的确定 二、营改增后土地增值税应税收入的确认 第五节清算收入如何认定“价格明显偏低且无正当理由” 一、价格明显偏低的量化判断标准 二、什么是“正当理由” 三、“价格明显偏低且无正当理由”的诉讼 第六节无产权地下车位收入清算税收实践应用 一、相关法律规定 二、地下车位收入税务处理要考虑的问题 三、车位收入营改增后如何计征增值税 四、车位收入如何计征企业所得税 五、车位租金收入是否计征房产税 六、土地增值税清算是否计入车位销售收入 七、如何确定地下车位可售建筑面积 八、地下车位是否应分摊土地成本 九、车位清算时可否只核算建筑安装成本，不分摊前期工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费 第七节土地增值税扣除项目金额的确定 一、什么是土地增值税扣除“合法凭证” 二、土地增值税清算扣除原则 三、土地增值税清算扣除范围 四、扣除项目金额的计算分摊 第八节土地增值税清算税务管理风险防控 一、预征环节的税收风险识别 二、成本费用管控环节风险识别 三、各省市成本扣除风险应对措施 第九节清算后再转让房产能否二次清算 一、尾房转让所对应的税金 二、尾房销售可否和初次清算适用一样的税率 三、尾房销售可否和初次清算合并再二次清算 四、尾房销售是集中纳税申报还是单套申报 五、如何确认清算后再转让房地产的销售收入 第十节土地增值税核定征收方式选择 一、核定征收的条件 二、核定征收率 三、核定扣除成本 四、以核定征收方式清算后转让剩余房产的处理 第十九章*新增值税会计处理规定实践应用 **节房地产企业应设置的增值税会计科目 第二节房地产企业增值税一般账务处理 一、取得资产或接受劳务等业务的账务处理 二、销售等业务的账务处理 三、差额征税的账务处理 四、进项税额抵扣情况发生改变的账务处理 五、月末转出多交增值税和未交增值税的账务处理 六、交纳增值税的账务处理 七、增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的账务处理 八、关于小微企业免征增值税的会计处理规定 第三节房地产财务报表相关项目列示 第四节与结转收入无关的 “税金及附加”按发生额计提 第五节预缴增值税所申报缴纳的附加税费是否结转“税金及附加” 第六节房地产销售不动产收入该何时结转 第二十章增值税发票管理实践应用 **节增值税发票种类 一、增值税专用发票 二、增值税普通发票 三、机动车销售统一发票 第二节纳税人发票开具基本规定 第三节税务机关代开发票基本规定 一、代开发票范围 二、代开发票种类 三、月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的增值税小规模纳税人代开增值税专用发票税款有关问题 第四节税务机关代开发票具体规定 一、国税机关代开发票具体规定 二、地税机关代开发票具体规定 第五节其他发票开具规定 一、差额征税发票开具 二、电子发票开具 三、机动车销售统一发票开具 四、收购业务发票开具 五、预付卡业务发票开具 六、不征收增值税项目发票开具 七、其他自开发票开具 第六节房地产相关发票开具特殊规定 一、建筑服务发票开具 二、销售不动产发票开具 三、不动产租赁业务发票开具 四、物业管理服务发票开具 五、劳务派遣服务发票开具 六、人力资源外包服务发票开具 七、经纪代理服务发票开具 八、鉴证咨询业发票开具 第七节企业取得超经营范围的收入如何开具发票 一、增值税专用发票的开具要求 二、营改增之后的相关政策规定 第八节发票取得时间不同如何进行税务处理 一、汇算清缴前取得发票 二、汇算清缴后取得发票 三、房地产结算计税成本发票 第九节发票违规处理 第十节发票犯罪行为的构成标准及刑罚 一、虚开发票行为 二、非法制造发票，出售非法制造的发票，非法出售发票的行为 三、非法购买发票，非法持有发票的行为

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